Вопрос пересчета кадастровой стоимости земельных участков на территории Свердловской области в условиях экономического кризиса становится актуальным как никогда. На эту тему «Повестка дня» беседует с директором «Союза налогоплательщиков УрФО» Андреем Ильиным.

Вопрос: Сегодня экономика страны, не успев оправиться от кризиса 2008 года, вступила в более суровый санкционный кризис. Данная ситуация отражается как в целом на всей стране, так и на каждом субъекте РФ в отдельности. В связи с усугубившейся ситуацией в экономике Правительство РФ, а также исполнительные и законодательные органы субъектов федерации будут изыскивать дополнительные возможности пополнения бюджета. За счет чего?

Андрей Ильин: В докризисный период многие руководители не придавали значение эффективности управления земельными ресурсами и объектами недвижимости,  расположенными на них. К основным причинам такой недальновидности можно отнести, во-первых, высокую инвестиционную привлекательность земельного ресурса в докризисный период, которая «с лихвой» покрывала затратную часть, а объекты недвижимости непроизводственного, коммерческого назначение приносили достаточную выгоду. Пропорция доходы/расходы выглядела логично. 

Во-вторых, позволить себе содержать в штате высококвалифицированного специалиста по вопросам управления имуществом могли только те организации, которые в силу своей специфики, имели соответствующую загрузку таких специалистов.  Для организации, которые сталкиваются с решением проблем землепользования или управления недвижимостью раз в год, а то и в несколько лет, не имеет смысла содержать в штате таких специалистов. Сегодняшняя кризисная ситуация обострила эти противоречия. 

Вопрос: В большинстве случаев представительные органы муниципальных образований утвердили максимальные ставки по налогу на землю по существующими объектами недвижимости и увеличивать ставки уже не представляется возможным. Существует ли выход из создавшейся ситуации?

Андрей Ильин: Доходная часть бюджета зависит не только от ставок налога, но и от налогооблагаемой базы в виде кадастровой стоимости, если мы говорим о налоге на землю. Уполномоченный орган в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) обязаны проводить не чаще чем один раз в три года и не реже одного раза за пятилетний период переоценку кадастровой стоимости земельных участков (ФЗ №135, ст. 24.12). Результаты этих переоценок достаточно неоднозначны, и до недавнего времени имели тенденцию к завышению этого показателя. 
Данную проблему постоянного увеличения налогооблагаемой базы в виде кадастровой стоимости земли землепользователи научились решать, оспаривая результаты переоценок в досудебном и судебном порядках, ссылаясь на  ст. 66 Земельного кодекса РФ, в которой говорится от том, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вопрос: Но ведь кадастровая стоимость земельных участков снизилась, как утверждают источники, не так ли?

Андрей Ильин: В 2015 году в соответствии с приказом МУГИСО № 177 от 06.02.2015 года было сформировано задание на переоценку кадастровой стоимости 65 муниципальных образований и Приказом № 2588 от 29.09.2015 года была утверждена новая кадастровая стоимость земли на территории этих 65 муниципальных образований. Действительно, по результатам отчета общая кадастровая стоимость земельных участков снизилась на 10-15% по сравнению с результатами переоценки предыдущих периодов. 

Но если разобраться более детально, что по факту заложено в снижении общей кадастровой стоимости земли, и почему у определенной доли собственников кадастровая стоимость опять выросла, то ситуация становится достаточно предсказуемой. 

В соответствии с новым классификатором видов разрешенного использования земельных участков, (утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540) к основным видам разрешенного использования земельных участков из 12 условных групп относятся: размещение объектов капитального строительства для промышленной и торговой деятельности, для административно-бытового использования, для ведения сельскохозяйственной деятельности, для использования лесных ресурсов и т.д. 

Очевидно, что в зависимости от того, для каких целей используется земельный участок, его кадастровая стоимость будет разной. Таким образом, есть львиная доля земельных участков, которые по средствам высокой кадастровой стоимости и формируют доходную часть бюджета муниципалитета. К ним можно отнести промышленность, торговлю и административно-бытовой комплекс.  

Вопрос: В тоже время для земельных участков, относящихся к другим группам уровень кадастровой стоимости ниже. 

Андрей Ильин: Становится очевидным, что если снижать кадастровую стоимость земельных участков и без того с низкой кадастровой стоимостью, то суммарная кадастровая стоимость всех переоцененных земельных участков снизится. И результат никто комментировать не будет. По факту же получается, что в среднем кадастровая стоимость после переоценки возросла для земель, используемых в промышленности, в торговле и для административно-бытового назначения. Таким образом, после преобразований которых ждали обе стороны процесса, ситуация повторяется – налогоплательщики  будут снижать кадастровую стоимость в досудебном и судебном порядках, а муниципалитет опять не сможет получить ожидаемую доходную часть в бюджет.
 
В качестве наглядного примера приведем спортивно-оздоровительный комплекс «Синара», который находится территории города Каменск-Уральский. На земельных участках расположены дворец культуры, стадион и бассейн.

Изменение кадастровой стоимости земли объекта налогообложения 

Согласно данным таблицы видно, что даже после процедуры переоценки кадастровая стоимость земельного участка непомерно высока. Согласно расчетам, сегодня организация должна платить ежегодно в бюджет около 1 400 тыс. руб. налога на землю, учитывая тот факт, что это социальные объекты и муниципалитет должен быть заинтересован в развитии такого рода объектов. Организации ничего не остается, кроме того, как закрывать без того почти убыточный бизнес или заниматься снижением своих налоговых расходов.

Вопрос: Но ведь собственник уже снизил кадастровую стоимость через суд. Почему при пересчете она опять возросла? 

Андрей Ильин: Дело в том, что даже после оптимизации кадастровой стоимости земли налогоплательщик в действительности не застрахован от ее очередного повышения, которое однозначно состоится при следующей переоценке. Дело все в том, что результаты переоценки берут во внимание налоговые органы для перерасчета налога на землю и государственная кадастровая палата. Тогда возникает вопрос, какими данными пользуется МУГИСО при пересчете кадастровой стоимости в соответствии с законодательством? Почему с пересчетом кадастровая стоимость возрастает и никто не учитывает результаты переоценки, производимые собственниками земли. Напрашивается вывод, что Министерство и не пытается идти навстречу налогоплательщикам и собственникам земельных участков. Их задачи четко определенные и никак не коррелируют с теми выводами, которые анонсируются. Складывается такое впечатление, что налогоплательщики так и будут слышать умные послания от Министра, который не берет во внимание того, что налогоплательщик относится к «Человек-Разумный».